二世帯住宅による同居と小規模宅地等の特例の適用可否

二世帯住宅の同居判定は建物を区分所有登記しているかどうかによって判断が分かれます。その考え方を解説します。

区分所有建物の登記がされていない1棟の建物の敷地の場合

被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の判定

被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物の敷地には、被相続人の居住の用に供されていた部分と、生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分があります。

当該1棟の建物は、区分所有建物である旨の登記がされていないことから、生計を別にしていた親族の居住の用に供されていた部分についても、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の部分に含まれることになります。

したがって、敷地全体が、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当することになります。

特定居住用宅地等の判定

(1)同居していた配偶者が相続により取得した部分
敷地全体が、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当することから、配偶者が取得した被相続人の居住の用に供されていた部分及び生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分の持ち分割合に応ずる部分は、特定居住用宅地等に該当します。

(2)区分所有建物の登記がされていない1棟の建物に住んでいた生計別親族が相続により取得した部分
生計を別にする親族は、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（区分所有建物である旨の登記がされていない建物）の「当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分」に居住していたものであって、相続開始から申告期限まで、被相続人の居住の用に供されていた宅地等を有し、かつ、当該建物に居住していることから、被相続人の居住の用に供されていた部分及び生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分の持ち分割合に応ずる部分は、特定居住用宅地等に該当します。

区分所有建物の登記がされていない1棟の建物を、居宅を持たない別居の親族が取得した場合

被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の判定

被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物の敷地には、被相続人の居住の用に供されていた部分と、生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分があります。

当該1棟の建物は、区分所有建物である旨の登記がされていないことから、生計を別にしていた親族の居住の用に供されていた部分についても、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の部分に含まれることになります。

したがって、敷地全体が、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当することになります。

特定居住用宅地等の判定

(1)区分所有建物の登記されていない1棟の建物に住んでいた生計別親族が相続により取得した部分
同居していた生計を別にする親族は、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（区分所有建物である旨の登記がされていない建物）の「当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分」に居住していたものであって、相続開始から申告期限まで、被相続人の居住の用に供されていた宅地等を有し、かつ、当該建物に居住していることから、被相続人の居住の用に供されていた部分及び生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分の持ち分割合に応ずる部分は、特定居住用宅地等に該当します。

(2)区分所有建物の登記がされていない1棟の建物に住んでいない生計別親族が相続により取得した部分
被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物のうち、被相続人の居住の用に供されていた部分に、被相続人と共に起居していた親族はいないため、同居していない生計を別にする親族は、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（区分所有建物である旨の登記がされていない建物）の「当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分」に居住していたものであって、相続開始から申告期限まで、被相続人の居住の用に供されていた宅地等を有し、かつ、当該建物に居住していることから、被相続人の居住の用に供されていた部分及び生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分の持ち分割合に応ずる部分は、特定居住用宅地等に該当します。
なお、この取り扱いは、被相続人と親族が生計が一かどうかは関係ありません。

区分所有建物の登記がされている1棟の建物の敷地の場合

被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の判定

被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物の敷地には、被相続人の居住の用に供されていた部分と、生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分があります。

当該1棟の建物は、区分所有建物である旨の登記がされていることから、生計を別にしていた親族の居住の用に供されていた部分については、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の部分に含まれないこととなります。

したがって、1棟の建物の敷地のうち、被相続人等の居住の用に供されていた部分だけが、被相続人等の居住に供されていた宅地等に該当することになります。

特定居住用宅地等の判定

(1)同居していた配偶者が相続により取得した部分
配偶者は、被相続人の居住の用に供されていた部分及び生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分の持ち分を相続により取得しているが、被相続人等の居住の用に供されていた部分は被相続人等の居住の用に供されていた部分のみです。
したがって、配偶者が取得した被相続人の居住の用に供されていた部分の持ち分割合に応ずる部分は、特定居住用宅地等に該当することになります。

(2)区分所有建物の登記がされている1棟の建物に住んでいた生計別親族が相続により取得した部分
生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分の持ち分に応ずる部分は、特定居住用宅地等に該当しないこととなります。
生計を別にする親族は、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（区分所有建物である旨の登記がされている建物）の「当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分」に居住していた者に該当しないことから、被相続人の居住の用に供されていた部分及び生計を別にする親族の居住の用に供されていた部分の持ち分割合に応ずる部分は、いずれも特定居住用宅地等に該当しません。

建物を区分所有登記していない二世帯住宅への小規模宅地等の特例適用関係は以下の通りです。
なお、1階と2階は独立した建物であり、被相続人が所有するものであるとします。

配偶者が取得し、生計別親族がいる場合

二世帯住宅と相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、長男Bが所有し、1階には被相続人Aとその配偶者Cが居住し、2階には長男B家族が居住している建物が建っていて、被相続人Aと長男Bは生計が別となっています。配偶者Cが敷地全部を相続しました。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供されていた部分も含まれます。

したがって、配偶者が取得した場合には、敷地全体が特定居住用宅地等に該当します。

生計別親族が取得し、配偶者がいる場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、長男Bが所有し、1階には被相続人Aとその配偶者Cが居住し、2階には長男B家族が居住している建物が建っていて、被相続人Aと長男Bは生計が別となっています。長男Bが敷地全部を相続しました。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等の範囲には、その敷地のうち被相続人の居住していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供していた部分も含まれます。

配偶者以外の親族が相続開始の直前において、宅地等の上に存する被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（当該被相続人、当該被相続人の配偶者又は当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限ります。）に居住していた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その建物に居住している場合には、その親族が取得したその宅地等のうち該当部分は、特定居住用宅地等に該当します。

政令では、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物が区分所有建物ではない場合、被相続人又は被相続人の親族の居住の用に供されていた部分に居住していた者が該当するため、被相続人A及長男Bが居住していた部分が適用対象となり、敷地全体について特定居住用宅地等に該当します。

生計一親族が取得し、配偶者がいる場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、長男Bが所有し、1階には被相続人Aとその配偶者Cが居住し、2階には長男B家族が居住している建物が建っていて、被相続人Aと長男Bは生計が一となっています。長男Bが敷地全部を相続しました。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等の範囲には、その敷地のうち被相続人の居住していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供していた部分も含まれます。

配偶者以外の親族が相続開始の直前において、宅地等の上に存する被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（当該被相続人、当該被相続人の配偶者又は当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限ります。）に居住していた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その建物に居住している場合には、その親族が取得したその宅地等のうち該当部分は、特定居住用宅地等に該当します。

政令では、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物が区分所有建物ではない場合、被相続人又は被相続人の親族の居住の用に供されていた部分に居住していた者が該当するため、被相続人A及長男Bが居住していた部分が適用対象となり、敷地全体について特定居住用宅地等に該当します。

配偶者が取得し、生計一親族がいる場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、長男Bが所有し、1階には被相続人Aとその配偶者Cが居住し、2階には長男B家族が居住している建物が建っていて、被相続人Aと長男Bは生計が一となっています。配偶者Cが敷地全部を相続しました。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等の範囲には、その敷地のうち被相続人の居住していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供していた部分も含まれます。

したがって、配偶者が取得した場合には、敷地全体について特定居住用宅地等に該当します。

共有名義の二世帯住宅で、生計一親族が取得し、配偶者がいる場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、Aと長男Bが1/2ずつ共有で所有し、1階には被相続人Aとその配偶者Cが居住し、2階には長男B家族が居住している建物が建っていて、被相続人Aと長男Bは生計が一となっています。長男Bが敷地全部を相続しました。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等の範囲には、その敷地のうち被相続人の居住していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供していた部分も含まれます。

配偶者以外の親族が相続開始の直前において、宅地等の上に存する被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（当該被相続人、当該被相続人の配偶者又は当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限ります。）に居住していた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その建物に居住している場合には、その親族が取得したその宅地等のうち該当部分は、特定居住用宅地等に該当します。

本ケースでは、被相続人Aと長男Bが居住していた部分が適用対象となり、敷地全体について特定居住用宅地等に該当します。

生計別の親族が取得し、配偶者がいない場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、長男Bが建物を所有し、1階には被相続人Aが居住し（配偶者Cは既に死亡）、2階には長男B家族が居住している建物が建っていて、被相続人Aと長男Bは生計が別となっています。長男Bが敷地全部を相続し、居住の用に供しています。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等の範囲には、その敷地のうち被相続人の居住していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供していた部分も含まれます。

配偶者以外の親族が相続開始の直前において、宅地等の上に存する被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（当該被相続人、当該被相続人の配偶者又は当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限ります。）に居住していた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その建物に居住している場合には、その親族が取得したその宅地等のうち該当部分は、特定居住用宅地等に該当します。

政令では、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物が区分所有建物ではない場合、被相続人又は被相続人の親族の居住の用に供されていた部分に居住していた者が該当するため、被相続人A及長男Bが居住していた部分が適用対象となり、敷地全体について特定居住用宅地等に該当します。

なお、この取り扱いは、被相続人と親族が生計が一かどうかは関係ありません。

家なし親族が取得し、配偶者がいない場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、Aが建物を所有し、1階には被相続人Aが居住し（配偶者Cは既に死亡）、2階には長男B家族が居住している建物が建っていて、被相続人Aと長男Bは生計が別となっています。家なし親族であるDが敷地全部と被相続人A所有の建物部分全部を相続しました。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等の範囲には、その敷地のうち被相続人の居住していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供していた部分も含まれます。

したがって、家なし親族が取得した敷地全体について、特定居住用宅地等に該当します。

なお、被相続人に配偶者がいない場合及び相続開始の直前においてこの被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族（法定相続人）がいない場合に限られていますが、被相続人Aと長男Bが同居していたかどうかについては、構造上区分された数個の部分の各部分（以下、「独立部分」といいます。）を独立して居住その他の用途に供することができるものの独立部分ごとに判断します。

したがって、被相続人Aと長男Bは同居に該当しません。

その結果、家なし親族Dは敷地全体について特定居住用宅地等の適用が受けられます。

なお、この取り扱いは、被相続人と親族が生計が一かどうかは関係ありません。

相続開始前3年以内に自己所有の二世帯家屋に被相続人と居住した場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aは、A所有の宅地の上にある長男Bが所有する二世帯家屋に相続開始の時まで1人で居住していました。長男Bは、この家屋の2階に2年前まで居住していましたが、転勤により相続開始の時には大阪にある社宅に居住していました。被相続人Aの配偶者Cは既に死亡しています。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

被相続人の居住用家屋に同居の親族がいない場合において、その建物の敷地が特定居住用宅地等に該当するためには、相続開始前3年以内に自己、自己の配偶者、自己の3親等内の親族又は自己と特別の関係がある法人の所有する家屋に居住したことがない親族が相続又は遺贈により取得することが要件とされています。

しかし、ここで相続又は遺贈により取得した者が相続開始前3年以内に居住したことがある家屋が相続開始直前において被相続人の居住用であった場合は、上記要件の家屋から除くこととされていることをどのように考えるべきか検討する必要があり、「家屋（当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。）」をどのように解釈するかが問題となります。

被相続人に配偶者がいない場合及び相続開始の直前においてこの被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族（法定相続人）がいない場合の判定をするときに、構造上区分された数個の部分の各部分（以下、「独立部分」といいます。）を独立して居住その他の用途に供することができるものの独立部分ごとに判断するという通達があり、それと同様に考えると考えられます。

このように考えると、長男Bは被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していたことになり、当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していたわけではなく、自己の所有する家屋に居住していたことになり、当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた者ではないと判断されるため、特定居住用宅地等に該当しないものと考えられます。

なお、この取り扱いは、家屋が区分所有登記のものであっても同様と考えられます。

区分所有されていないマンションで、生計別の親族が取得し、配偶者がいない場合

二世帯住宅の相続状況

被相続人Aの所有する宅地の上に、3階建のマンションを建て、301号室に長男Bが居住し、101号室には被相続人Aのみが居住（配偶者Cは既に死亡）していました。他の部屋（10室以上）は全て賃貸しています。被相続人Aと長男Bは生計を別にしており、長男Bが敷地と建物を相続します。
この場合、特定居住用宅地等に該当しますか？

税理士による解説

区分所有建物ではない1棟の建物に被相続人が居住していた場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等の範囲には、その敷地のうち被相続人の居住していた部分に加え、被相続人の親族（配偶者、生計別の親族も含みます。）の居住の用に供していた部分も含まれます。

配偶者以外の親族が相続開始の直前において、宅地等の上に存する被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物（当該被相続人、当該被相続人の配偶者又は当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限ります。）に居住していた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その建物に居住している場合には、その親族が取得したその宅地等のうち該当部分は、特定居住用宅地等に該当します。

政令では、被相続人の居住の用に供されていた1棟の建物が区分所有建物ではない場合、被相続人又は被相続人の親族の居住の用に供されていた部分に居住していた者が該当するため、301号室と101号室が適用対象となり、301号室と101号室の敷地全体について特定居住用宅地等に該当します。

建物を区分所有登記している二世帯住宅への小規模宅地等の特例適用関係は以下の通りです。
なお、敷地権の設定があるものとします。